广州楼市半年报：二手房成交超5.2万套，236亿元地块成交修复购房预期

2026年上半年，广州楼市在政策松绑、核心地块高价出让等利好支撑下，新房、二手房成交持续修复，“淡季不淡” 特征显著。机构监测数据显示，今年上半年，广州新房累计有3个月、二手房累计有2个月单月成交超越去年同期。

二手房成交超5.2万套

广州中原研究发展部监测数据显示，2026年上半年，广州二手住宅累计成交52817套，同比虽下跌6.7%，但对比2025年下半年增长2.6%。

市场修复背后离不开政策的持续托底。今年4月30日，广州出台并施行楼市“穗八条”新政，从供需两端全面发力。需求端直接降低购房成本，公积金贷款最高额度提升至360万元，并同步推出“卖旧买新”单套最高3万元专项补贴，打通一二手房置换链条；供给端则明确“以需定供”，年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地。

根据广州中原监测数据，在“穗八条”新政利好下，上半年二手房带看量较去年下半年增长6.1%，观望情绪持续缓解。

业主报价信心同步修复，全市平均议价幅度收窄至6.2%，对比去年同期减少0.2%。广东中原地产研究发展部研究经理熊小洪指出，在市场止跌预期增强下，业主惜售心理抬头，置换业主选择观望暂缓挂牌，导致新增挂牌量逐月下滑。数据显示，2026年上半年，广州二手房月均新增挂牌量仅6729套，同比降低33%，全市存量挂牌量下跌至12.6万套，同比去年减少5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受澎湃新闻采访中指出，低价房源自去年以来逐步消化，投资客抛盘接近尾声，市场非理性降价挂牌大幅减少，这也是二手房价格跌幅持续收窄的核心原因。从成交结构看，200万以下刚需低价盘仍是成交主力，占比维持50%左右。

值得一提的是，年初马场地块高价出让，也修复了核心区域高端改善预期，板块带看量同步走高。今年2月，在经过243轮竞价、近9小时鏖战后，越秀集团以236亿元的总价拿下广州马场地块，该地块创下广州2010年以来单宗地块成交总额最高纪录。

熊小洪指出，马场地块修复了珠江新城板块高端改善购房预期，拉高板块客户看房热情，带动整体二手看房量上行。另外，目前板块二手业主心态走强，需求回暖，部分优质楼盘成交价对比年初略有上调，比如保利心语花园、中海璟晖华庭等。

中端改善购买力坚挺

在二手房持续分流客源、新房供应缩水的背景下，广州新房市场依然表现韧性。中指研究院数据显示，上半年广州全市共成交新建商品住宅30902套，成交面积345.9万平方米，同比上升3.4%；网签均价为35337元/平方米，受结构性成交影响，网签均价同比上涨3.1%。

从月度走势来看，1-2月份受春节假期影响，推货及成交均较为平淡，供求规模均处低位；3月受春节后购房需求的集中释放，以及开发商借助“小阳春”营销节点加快推货节奏，市场成交回升明显，5月在“穗八条”利好政策带动下，成交创2025年以来单月新高。

“受去年供地减少影响，新房供应收缩，上半年新房供应仅1.8万套，同比下滑30%。”李宇嘉认为，叠加二手房持续分流客户，新房流速下降，在去年同期高基数前提下，今年上半年新房成交规模保持体量，表现实属不易。

在其看来，政策红利是重要支撑，叠加近期AI及半导体产业链发展带来了一批购买新生力量。同时，二手房持续繁荣，低价房源交易活跃，也一定程度上撬动300万-600万置换需求。

从区域表现看，据广州中原数据，上半年成交表现较为抢眼的区域主要为天河、黄埔两区。其中黄埔累计成交52.26万平方米，同比增幅51%，成交活跃一方面由于房票客户为片区带来相对稳定的去化源；另一方面，上半年老黄埔、科学城板块热度项目在3、5月期间多次降价促销、清货，刺激客户积极成交。天河区累计成交34.43万平方米，同比增幅47%。此外，2月末马场地块高价成交，刺激金融城板块高端项目成交，保利玥玺湾、保利天曜活跃度较高，此外改善型项目保利辰园·湖境、越秀·阅璟台持续吸纳天河东部置换需求。

随着市场修复，产品结构也持续转向改善。广州中原数据显示，70平方米以下刚需小户型成交占比走低，110-130平方米主力改善户型涨幅最突出，占比升至23.6%。此外，500万-1000万中端改善房源成交占比上升明显，中端改善购买力坚挺。

库存层面，中指研究院数据显示，截至6月末，广州全市新房库存1423万平方米，去化周期24.7个月，较2025年底下降1个月。

李宇嘉指出，上半年全市新房库存下降明显，但整体库存量及去化周期仍处高位，核心原因是新房流速走弱。上半年，全市新房去化率为20%，比去年同期下降了2%。天河、黄埔虽销售增长，但库存周期也在走高，其中天河的去化周期为18.5个月，增长了2.7个月。

对于后续市场走势，李宇嘉认为，6月步入传统淡季后，带看、成交规模同步回落，新一轮行情启动大概率要等到9月份。同时，当前广州楼市K型分化格局明显，新房是点状高档盘热度高，其他盘表现一般，甚至还在降价；二手房则以低价房源交易主导，叠加当下就业、消费基本面偏弱，对居民入市积极性有一定影响，后续市场修复节奏将维持分化态势。

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